Новые колёса

НЕМЦЫ СОВСЕМ ОБОРЗЕЛИ, НАХ… Квартира в Берлине в два раза дешевле, чем в Калининграде

Несмотря на широко разрекламированную национальную программу “Доступное жилье”, новые дома и квартиры остаются доступны немногим.

Сегодня средняя цена квадратного метра в калининградских новостройках составляет $1.820. Аналитики рынка недвижимости полагают, что к концу декабря она сильно подскочит - хотя межведомственная комиссия по формированию территориальных сметных нормативов в строительстве и утвердила среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра жилья на четвертый квартал 2007 года. Для Калининграда это $1.229.

...Почему растёт цена? Повышается благосостояние жителей области? Может быть, но не настолько.

Да, по статистике, если вы легли спать голодным, а ваш сосед плотно поужинал курицей, на каждого из вас приходится по половине курицы. Соответственно, если ваша зарплата выросла на тысячу рублей, а дядя (работающий, скажем, в строительстве) получил миллионную прибыль - в сумме ваше благосостояние вырастет. Статистически. Но к покупке вожделенного жилья (а кто, спросите, из обычных граждан постсоветского пространства не вожделеет квадратных метров?!) вы не приблизитесь ни на йоту.

В массовое сознание активно вбрасывается идея: мол, на рост цен влияет программа по переселению в область 300.000 соотечественников. Но, во-первых, этих самых тысяч переселенцев пока незаметно (по некоторым данным, с начала 2007 года в область прибыло около 14 семей). Во-вторых, люди богатые (или, по крайней мере, обустроенные) сюда просто так не поедут. Они наведут справки. И тогда выяснится, что однокомнатная квартира в Берлине стоит около 26.000 ЕВРО (такая информация предоставлена немецкими агентствами недвижимости на сайте http://www.ge-rus.ru/), двухкомнатную квартиру (правда, требующую небольшого косметического ремонта) там же можно купить за 31.500 ЕВРО, трёхкомнатную - за 36.000 ЕВРО, четырёхкомнатную - за 43.000 ЕВРО.

Да, в Германии, безусловно, есть предложения и “покучерявее”: дома, виллы, пентхаусы... Но тамошнее великолепие (настоящего немецкого качества!) стоит ДЕШЕВЛЕ, чем “элитное жилье” у нас. Да и какого, спрашивается, дьявола человек, имеющий там, где он живёт сейчас, приличную квартиру, нормальную работу, некоторое положение в обществе, бросит всё это, продаст свою хату и поедет в Калинин-град... где паршивенькая “гостинка” стоит сегодня около $26.000, а цена однокомнатной квартиры начинается с $54.000?..

Ну а если в область из ближнего и дальнего зарубежья потянутся те, кто так и не смог найти себя в жизни, на 50.000-60.000 РУБЛЕЙ положенных им подъёмных они не купят даже дощатой будки на заброшенном дачном участке. Значит, цены на жильё растут не потому, что их “взвинчивают” потенциальные переселенцы.

Специалист по сделкам с недвижимостью Николай Демиденко считает: проблема - в несовершенной системе ипотечного кредитования.

- Россия живёт в долг. Львиная доля российской экономики существует сегодня за счёт продажи энергоресурсов - или иностранных кредитов. Основную массу прибыли отечественные банки получают так: берут на Западе долларовые кредиты под 3-4% годовых, конвертируют их в рубли и выдают российским клиентам уже под 12-15% годовых. Люди, которые могли себе позволить получить такой кредит под ипотечное жильё, уже это сделали. Подтянув тем самым стоимость квадратного метра до 45.000 рублей.

Строительные компании не собираются отказываться от сверхприбылей и эту цену держат. (Никого уже не удивляют прогнозы: к 2013 году один квадратный метр жилья в Москве будет стоить $15.000! - прим. авт.). Те, кому ипотека “не светит”, - то бишь люди, которые не имеют ежемесячного дохода выше 50.000 рублей или не могут представить соответствующих справок, получая зарплату “в конверте”, - сидят. Выжидают: дескать, ставки по кредитам рано или поздно снизятся, сроки погашения - растянутся, требования к заемщикам станут более мягкими и т.д. Иллюзия!..

Еще в 2005-2006 годах человек, желающий купить жильё на принципах долевого участия, приходил в строительную компанию, с ним заключался договор... С 2007 года все договоры долевого участия подлежат обязательной регистрации в учреждении юстиции, а это требует от строительной компании многих дополнительных “телодвижений”: зарегистрировать “папку юридического лица”, обнародовать в прессе документы, подтверждающие право на аренду земельного участка, опубликовать декларацию о доходах, обозначить твёрдую стоимость квадратного метра и т.д.

Строители решили, что проще договориться с банками. А проценты по кредитам автоматически “ушли” в стоимость квадратного метра жилья. В итоге новая трёхкомнатная квартира обойдётся покупателю в 120.000-130.000 ЕВРО.

Допустим, у человека есть его нынешнее жильё (вторичный фонд, какая-нибудь малогабаритная “хрущёвка”, за которую он может выручить 60.000 ЕВРО). Ему - лет тридцать пять - сорок, он активен, имеет постоянное место работы и зарплату, позволяющую занять (с реальной перспективой отдачи) 40 или 50 тысяч ЕВРО. Этих денег ему еле-еле хватит на “трёшку” в многоквартирной новостройке, площадью около 80 метров, да ещё неизвестно, какие попадутся соседи.

Дешевле купить земельный участок и построить дом (за 60.000 - 70.000 ЕВРО). Благо, действует закон об упрощении регистрации строений на дачном участке - и очень много людей в Калининградской области уже скупило такие участки или наделы земли где-нибудь в Орловке (Гурьевский район).

Васильково, Гурьевск тоже весьма популярны.

В Мамоново строятся дома, где стоимость квадратного метра - от 30.000 до 34.000 рублей. Недостатка в желающих нет. Это, конечно, взвинтило стоимость сотки земли - с 3.000 ЕВРО до 6.000 - 30.000 ЕВРО, в зависимости от места расположения. (Понятно, этот вариант - не для молодёжи, которая скорее предпочла бы “хрущёвку” в центре города. Но молодёжь мало зарабатывает, поэтому потенциальных клиентов среди молодых немного. Опять же, человек, который продаёт жильё, как правило, сам хочет что-то купить, поэтому “потягивает” стоимость квадратного метра своего жилья. Возникает та самая ситуация, о которой я уже говорил выше: “гостинка” за $26.000 - при условии, что лет десять назад она же стоила $7.000-8.000, а получали мы - в долларовом эквиваленте - тогда больше.)

Вот и получается, что рынок предложений перенасыщен. Во вторичном фонде квадратный метр стоит от 40.000-45.000 рублей (в трёхкомнатной квартире) до 53.000 рублей в однокомнатной. При том, что реальная стоимость - не более 30.000 рублей, и эту цену население Калининграда вполне могло бы пережить. Тогда как пресловутые “московские цены” - неподъёмны. В Москве у рабочей в метро зарплата - 30.000 рублей. Машинист электропоезда получает 70.000 рублей. Если жить не шикуя (что, собственно, и делает большинство обычных москвичей) - этих денег хватит на многое. Поэтому в Москве востребован и массовый снос “хрущевок”, и возведение новых многоэтажных домов.

А у нас сегодня строительство ведётся “про запас”. Предприниматели вложили колоссальные деньги в получение земельного участка и разрешения на строительство, в оформление технической документации - им выгоднее дом построить, а потом заложить. Или отдать за долги. Но ни в коем случае не распродавать жилье “по дешёвке”.

Каковы перспективы?

В США, как известно, разразился ипотечный кризис.

(В последнее время американские банки активно занимались выдачей кредитов на приобретение жилья клиентам с низкими доходами. Практиковались различные схемы: нулевой первый взнос, выплата в течение первого года только процентов по кредиту, оформление займа без предоставления сведений о доходах, чуть ли не по водитель-скому удостоверению... Особо “рискованные кредиты” предоставлялись малообеспеченным гражданам под залог имеющегося жилья. Под эти кредитные портфели выпускались облигации, которые продавались на рынке инвесторам, готовым рисковать ради высоких доходов. Банки, выступая как финансовые посредники, чувствовали себя очень даже неплохо - до нынешнего лета, когда на корпорацию Country wide Financial, которая является крупнейшим кредитором американского ипотечного рынка, вдруг обрушилась волна массовых неплатежей заемщиков - что привело корпорацию почти на грань полного банкротства.

Заемщики, конечно, не сговаривались “не платить”. Просто они, ставшие “игроками на ипотечном поле” не в результате длительных раздумий и осознанного выбора, а под влиянием рекламных кампаний, через несколько лет осознали, КАК это трудно - выплачивать кредит, данный под 5% годовых! Ипотечные договоры массово расторгаются, цены на недвижимость падают, доллар “обваливается”... Плюс ко всему выясняется, что не одно десятилетие в США усложнялись финансовые инструменты, направленные на перераспределение рисков - и доусложнялись до того, что сегодня там никто точно не знает, где эти самые риски концентрируются. И нужно перестраивать всю финансовую систему, а особенно - рынок ценных бумаг, чтобы, по словам одного американского финансового деятеля, “вернуть риски туда, где они видны невооруженным глазом”, - прим. авт.)

Этот кризис неизбежно перекатится на Европу и ударит хвостом по России. Каким именно образом, пока неизвестно. По крайней мере, никто из финансовых аналитиков не даёт внятных прогнозов.

...Так что, если кто-то в Калининграде сегодня собрался улучшить свои жилищные условия - выгоднее сидеть и ждать, пока не закончится ипотечный кризис, пока не пройдёт хотя бы полгода после выборов Президента РФ... в общем, пока не улягутся страсти. А вот рассчитывать на то, что цены на недвижимость в Калининграде упадут до РЕАЛЬНОГО уровня, я бы не стал. Строители так просто не сдадутся.

Д. Якшина


Если вам понравилась эта публикация, пожалуйста, помогите редакции выжить.
Номер карты "Сбербанка": 4817 7603 4127 4714.
Привязана к номеру: +7-900-567-5-888.







ПОДДЕРЖИ    
Авторизация
*
*
Генерация пароля