В Конституции СССР было записано, что земля является общенародным достоянием. В Конституции РФ, в принципе, записано то же самое: “Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории”, хотя и “могут при этом находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности” (ст. 9).

Наркобароны кусают локти

Демократы первой волны пытались раздать землю крестьянам. Дескать, берите паи, берите наделы - поднимайте сельское хозяйство!

Но... известное дело: русский мужик долго запрягает... а когда, наконец, соберется поехать - глядь, а места уже и не осталось. И выбор невелик: или за машиной беги, или на обочине оставайся. Пока бывшие колхозники чесали репу, соображая, на что сдались им эти паи (а их на весь экс-колхоз выделяли, как правило, чохом - сами, мол, разбирайтесь, кому какой кусок принадлежать будет); пока фермеры проходили по всем кругам ада - в смысле, по кабинетам чиновников, чтобы оформить документы на свой надел (5 га) “в натуре”, с обозначением четких границ и фиксацией права собственности... - чиновники “просекли фишку” первыми. И прибрали землицу к рукам, составив себе на этом несметные капиталы.

...Особенности русского национального девелопмента - тема еще та. Легче, наверное, выведать шифр от ядерного чемоданчика, чем “расколоть” девелопера (так называются те, кто профессионально работает с недвижимостью, в т.ч. приобретает землю) и получить от него исчерпывающую информацию, кому, почём и на каких условиях продается сегодня родина. В смысле, земля.

Готовя этот материал, мы побеседовали с несколькими девелоперами. И “картинка маслом” нарисовалась следующая. Именно земля сегодня является одним из основных богатств нашей области. Торговля землей - бизнес настолько же непрозрачный, насколько “мутен” рынок недвижимости: очень большая разница между стоимостью, зафиксированной БТИ, и реальной рыночной ценой. И крупные предприниматели сегодня рвутся во власть не для того, чтобы защитить себя от “наездов” со стороны государства (или конкурентов), а для того, чтобы захватить землю.

Рентабельность ЭТОГО бизнеса такова, что даже наркобароны кусают себе локти от зависти. Заметьте, без каких бы то ни было капиталовложений в “развитие”! Земля дорожает сама по себе, а ряд определенных манипуляций, успешно произведенных над земельным участком (произведенных чисто на бумаге!), превращает каждый гектар земли воистину в 1.000 квадратных метров счастья. Того самого, которое лучше всего измеряется в “убитых енотах”.

“У вас там коровы пасутся?”

По идее, вся земля Российской Федерации должна быть занесена в Земельный Кадастр (отделение этой федеральной структуры имеется в каждом регионе, в том числе и в нашей области). То есть в теории достаточно нажать на кнопку, чтобы получить сведения: такой-то участок земли столько-то стоит, там-то находится, собственник - (имярек). Но ничего этого в нашей области нет и в помине!

Губернатор Боос начал с того, что потребовал навести в “земельном вопросе” полный порядок. Почему? Вот всего лишь несколько примеров.

В 90-е годы муниципальное образование Зеленоградский район с помощью администрации области добилось переноса границ района на три километра, до Сокольников. Так земли сельхозназначения попали в городскую черту. Сейчас это земли, принадлежащие городскому поселению.

Надо отметить, что законодательство в сфере земельных отношений очень сложное, формулировки - запутанные, неточные. Скажем, на землях сельхозназначения возможны только постройки, относящиеся к сельскому хозяйству. Но и внутри городского поселения существуют различные зоны - промышленные, рекреационные. Те же сельскохозяйственные... Чтобы перевести такую территорию в землю, на которой позволено любое строительство, надо заплатить. (В Москве - около $10.000 за один гектар. У нас - примерно столько же.) Но деньги - ещё не всё. Требуется ещё и благоволение чиновников. Иначе разрешение на изменение назначения земли можно получать годами, а в итоге так и не получить.

По некоторым сведениям, заместитель главы администрации Зеленоградского района Кошевой заявил одному из девелоперов: “У вас там коровы пасутся? И будут пастись, пока я здесь!” А речь, между прочим, шла об участке, на котором одна из самых крупных российских компаний - группа “Ренова девелопмент” - готова была проинвестировать строительство коттеджного поселка на 130 домов. Размер предполагаемых инвестиций составил бы миллиард рублей. Представляете, как выросла бы налогооблагаемая база района? Не говоря уже об инфраструктуре, на которую у муниципалов никогда нет денег.

Но Кошевой сказал “нет”. При том, что даже по старому генеральному плану развития района (новый ещё не составлен - он должен появиться только к 2009 году!) на данном участке и предполагается строительство жилья.

Гуляй, Вася!

Казалось бы, в чем проблема? Формально девелоперам-посредникам предложили: платите за весь генеральный план - около 1.500.000 рублей. (Эту сумму нужно отстегнуть частной организации “Никор”, занимающейся планированием. Возглавляет “Никор” г-жа Мезей, работавшая когда-то в государственной проектной структуре - и основавшая свою фирму, опираясь на накопленные во время государственной службы “исходные материалы”.) В противном случае... гуляй, Вася!

Конечно, для “Ренова девелопмент” полтора миллиона “деревянных” - не сумма. Но... солидные бизнесмены не любят платить “за себя и за того парня”. А тут “тех парней” набралось изрядно. Проект реализован не был. Классика жанра! Именно так господа чиновники радеют о развитии нашего региона.

Иначе, впрочем, и быть не может. Сегодня в Калининградской области практически нет свободной земли. Генеральные планы развития населенных пунктов отсутствуют. Точнее, они есть, но нарисованные ещё при советской власти. В том же Зеленоградском районе упомянутые выше “добавленные земли” в плане не обозначены. А участки там расходились бодро. Настолько бодро (и спешно), что сейчас там есть куски земли, куда попасть можно только на вертолете (они со всех сторон окружены землями других частных собственников).

Закон о том, что государство сначала подводит дороги, отстраивает инфраструктуру и только потом выставляет землю на аукцион, был принят много позже... когда земли, которую можно было бы выставить на аукцион, фактически не осталось. В том же Зеленоградском районе не находятся в частной собственности только откровенные неудобья: скажем, участок земли над кабельными сетями, где строить нельзя. Все остальное давно представляет собой вторичный рынок. На котором основные “игроки” - чиновники. Настоящие или бывшие.

Два ящика водки

Ведь как образовались первые “латифундии”?

Скажем, развалился колхоз. А некий фермер путем долгих мытарств и “подмазывания” нужных людей, сумел-таки выделить свой участок в “натуре”. После чего пробежался по селянам, офигевающим от отсутствия работы и денег, и поскупал паи. (“Продашь?” - “А за сколько?” - “Два ящика водки” - “Да!!!”) Участок таким образом “прирастал” с изначальных 5 га до 15-20 га и т.д., и т.п. Затем фермер выправлял право собственности и... продавал землю. Но уже не за бутылку водки. Один гектар тогда, в конце девяностых, стоил $50, а если земля перспективная, то и $100. (Нынче таких цен уже нет. В окрестностях Калининграда цена за сотку колеблется от $150 до $300. А гектар продается не меньше, чем за $30.000.)

Люди, у которых тогда имелись свободные деньги, чтобы скупить побольше гектаров, а главное, “барсик” (“большой административный ресурс” в виде влиятельного чиновника, способного - и желающего! - обеспечить все бумажные процедуры с оформлением права собственности на приобретенную землю) - сегодня миллионеры. Долларовые. И ездят не на “Жигулях”, как в начале карьеры, а на “Ягуарах” и “Майбахах”.

Озолотились, кстати, не только люди, но и предприятия. Скажем, “Автотор-агро” скупил по всей области сотни тысяч га земель сельскохозяйственного назначения, которые дорожают в год на 30-40%. Такая рентабельность за последние десять лет ни в одном другом секторе экономики не отмечена.

Прикормленный чиновник-”барсик” в данном случае - залог и непременное условие успеха.

(Впрочем, “барсики” и сами - “латифундисты”. В 2003-2005 годах в областной администрации разве что только уборщицы не стали владельцами аппетитных участков земли... Главы муниципальных образований эту землю дарили направо и налево: для поддержания нормальных отношений с чиновниками... для того, чтобы все подписи на бумаге, важной для муниципального образования, были поставлены вовремя, и деньги из областного бюджета поступили в муниципалитет не осенью, а весной. И т.д., и т.п. Неудивительно, что VIP-персоны с Дм. Донского, 1 имели куски земли во ВСЕХ муниципальных образованиях!)

“Рога и копыта”

Муниципальные чиновники тоже развились вовсю. Схема обогащения проста: создается ООО “Рога и копыта”, зарегистрированное на тёщу, тётю, дядю, свата, кума или... приятеля (главное, чтоб человечек был надежный). Этому ООО выделяется под проектирование участок земли. Бесплатно. На год-два. И сразу же эта земля начинает предлагаться заинтересованным лицам (тем же девелоперам), но - уже за деньги. (Скажем, кусок 2,2 га напротив мотеля “Балтика”, размежеванный на участки по 8 и 10 соток. По $2.500 за участок.)

Лицо платит деньги человечку. После чего прежний учредитель из ООО “Рога и копыта” уходит, а его место занимает покупатель. В документах меняется только фамилия. А у чиновника - сотни тысяч баксов в кармане.

Один девелопер рассказывал, как ему предлагали упомянутый выше кусок земли напротив “Балтики” за $600.000. На встречу с ним приезжал какой-то мутный мужик, который долго не хотел представляться. Диалог был мутным.

- Чья земля? Твоя?

- Моя - не моя... Моих друзей!

- Ну, тогда показывай документы.

Вместо демонстрации документов мужик завёл разговор о каком-то “человеке во власти”. “Не понимаешь, да? Птица о-очень высокого полета. Так что всё будет тип-топ и без документов!”

Девелопер отказался. Больно уж стрёмный вариант: земля может быть заложена в банке, может находиться в спорных отношениях; на случай продажи на неё может быть наложено кабальное обременение... Серьёзные “игроки” сегодня на такую наживку уже не клюют. Так что ещё минувшей осенью этот кусок земли продавался. Причём количество участков увеличилось, а цена возросла до $4.000-4.500 за штуку. Оптом - дешевле.

Еще один “мутный” участок - в Зеленоградском районе. Это узкая полоса между железной дорогой и побережьем. Мошенники разных мастей предлагают эту песчаную землицу заезжим богатеньким буратинам. Хотя очевидно, что за железной дорогой строить нельзя. И кем бы ни были подписаны землеотводы, какие бы печати на бумагах ни ставились - сделка будет оспорена прокуратурой и судом, а участок - изъят.

2,5 млн. евро на берегу озера

До сих пор “гуляют” какие-то земли на Куршской косе. Но там нужно иметь очень солидный “барсик”, чтобы хапнуть кусок и отстоять его. Кайф ведь не в том, чтобы КУПИТЬ землю. А в том, чтобы бесплатно получить её в аренду под проектирование и строительство, а дальше... смотри схему, о которой уже сказано.

...Самая дорогая земля в Калининградской области сегодня в Светлогорске: от $10.000 до $15.000 за сотку. Но район для девелоперов бесперспективен: всё давно находится в собственности.

В Калининграде сотка стоит до $15.000. Конечно, существует большой разброс цен. Скажем, земельный участок в районе Борзова и Каштановой аллеи общей площадью 12,8 га (площадь застройки - 7,96 га) тянет на $18.000.000. А 1 (один) гектар на берегу Верхнего озера (от ресторана “Шельф” до литовского консульства) ждёт, когда за него дадут 2,5 млн. евро.

Два особняка на улице Тельмана (570 м2, 630 м2 и двенадцать соток земли) продают за $800.000.

Участок земли в районе улицы Дзержинского площадью 5 га, предназначенный под промышленное строительство, оценивается в $250.000.

Участок под строительство площадью 1,2 га на пересечении ул. Дзержинского и Муромской - $280.000.

Территория под бетонный завод на Окружной (в районе разрушенного моста) - $4.500.000, а 5,6 га земли сельскохозяйственного назначения на Окружной напротив “Преголь-Лады” - $60.000.

1 га земли под застройку в районе “Кэш энд Кэрри” - $240.000. А 5 га на Окружной, недалеко от развилки на Гурьевск - $150.000.

33 га земли сельхозназначения в Прибрежном предлагают за $200.000. И столько же - за 1,4 га в Прибрежном, в промзоне, при наличии железнодорожной ветки, электростанции, скважины и двух строений.

“Нужно поле под гольф...”

Зеленоградский район - третий по стоимости земли в области. В Сокольниках сотка стоит от $2.000 до $5.000. А ведь это дачный поселок, где канализации нет и не будет никогда, потому что тащить её пришлось бы через дачные участки. Короче, вечный Шанхай!

Сейчас резко дорожает земля в Малиновке. (Это триста метров от побережья.) За Малиновкой - большое поле, его давно уже перекроили. Вопрос с канализацией там решен - на карте. Прокладываются электросети. И хотя благоустройство Малиновки будет возможно только после принятия генерального плана, люди готовы покупать там землю.

Несколько десятков участков обычной пашни по $2.000 за сотку разошлись буквально влёт, за две недели.

Стремительно дорожает земля в районе Пионерского Курорта. Это один из самых лакомых кусков в области в плане ландшафта. Но ещё в 2005 году там никто землей не занимался. А сегодня пустующих участков там НЕТ. И вроде ещё на 100 га земли наложила лапу федеральная власть - под государственную резиденцию.

Всё давно скуплено на озере Виштынец. Скоро там собираются выделять участки леса - под экотуризм, под охоту...

Вообще на торги (аукцион) попадают сущие крохи. (Имеются в виду торги “внутренние”. Земельной биржи, куда можно было бы прийти, выставить участок и за определенный процент комиссионных получить максимальную цену, в Калининграде просто нет. Землей занимаются “серые маклеры”. В этом бизнесе варятся сотни людей - за посреднический процент от сделки. Именно они владеют “специфической” информацией: какова цена - и какой “откат” нужно заплатить чиновникам, “курирующим” сделку.)

Девелоперы рассказывают (как анекдот) о том, как однажды из Москвы позвонили какие-то распальцованные ребята: “Нам нужно поле под гольф. Не меньше 70 га, желательно с видом на море!..” А другие москвичи заявили: “Мы будем строить сеть супермаркетов вокруг Калининграда. Нам нужно 15-20 участков вокруг вашей кольцевой дороги!”

А когда у них спросили “А вы вообще-то представляете, что такое Калининградская область и какого она размера?” - вопроса на другом конце провода не поняли.

Кому достанется “молоко”?

...Когда-то москвичам было неинтересно “входить” на наш рынок земли. “Пока цена квадратного метра жилья не достигнет $2.000, нет смысла заниматься землей”, - говорили они. Но... такая эпоха почти настала. А что предлагает рынок?

В Холмогоровке под Калининградом участок площадью около 100 га продается по $20.000 за гектар.

50 га в пос. Сальское (в пяти километрах от Светлогорска) по $15.000 за гектар.

83 га (по $7.000 за 1 га) в пос. Горьковское (в сторону Багратионовска).

180 га по $6.500 за 1 га в Ясной Поляне в Багратионовском районе...

Ещё кое-что по мелочи.

Да, есть ещё восточные земли (Полесский, Славский, Краснознаменский, Озерский районы), но они пока мало кому интересны (имеются в виду серьезные “игроки”). Впрочем, на бытовом уровне сегодня большая проблема - купить даже хутор. Который раньше стоил $2.000-$3.000. Сейчас владельцы или просят за хутор непомерно много. Или вообще не продают - ожидая, что цены будут только расти.

...Что же будет? Инвентаризация земли. Если участок выделен на мало-мальски сомнительной основе, арендные отношения будут разрываться. Боос, настаивая на скорейшем введении в действие Земельного кадастра, начал вычислять реальных владельцев земли (тех, кто прячется за спинами своих братьев-сватьев) и обнаружил, что чиновничий корпус состоит из сплошных латифундистов. А далее... как в запутанной фразе: “Я знаю, что вы знаете, что я знаю”.

Напуганные чиновные владельцы, которых Боос взял прямо за “творческий потенциал”, стали от земель избавляться. (В какой-то мере этому поспособствовали и новые ставки земельного налога. Так, в 2006 году за каждый гектар платили всего 3.000 рублей, теперь придется - 0,3% от кадастровой стоимости земли, в 10-15 раз больше. И значит, за “родину”, которую планируется когда-нибудь выгодно продать, уже сегодня придется платить куда более весомые налоги, чем хотелось бы “латифундистам”.)

Правительство области аккумулирует все свободные участки земли. (Мотивация иногда бывает фантастической: дескать, здесь будет строиться лагерь типа “Артека”.) Рынок готовится к приходу новых игроков.

...Конечно, в пределах одного газетного материала невозможно раскрыть все тайны “девелопмента по-русски”. В России популярны разговоры о мафии. Но НАША мафия не похожа на хрестоматийно-сицилийскую. В России мафия - это чиновники, распоряжающиеся всеми процессами жизнедеятельности государства. Вопреки расхожим стереотипам, основной источник дохода влиятельного чиновника - не взятка, которую ему предлагают за выдачу разрешения на какие-то действия. (“Занести тортик” - фи! Опасно, хлопотно, несолидно... Позавчерашний день!) Основной доход - управление (распоряжение) государственной собственностью. А земля - основа основ не только в сказках или в патриотических песнях. Но и в экономике. А значит, в скором времени калининградских девелоперов ждут большие потрясения.

Станет ли “девелопмент” прозрачнее - покажет время. “Сливки” уже сняты. Вопрос - кому достанется “молоко”?

Д. Якшина